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地产信托整体规模下滑 恒大今年21单融资57亿

收藏发布更新日期:2019-2-15 10:33:02 类别:服务体系
地产信托整体规模下滑 恒大今年21单融资57亿 近期市场再次燃起了对房地产的热情,多地开始实施限贷政策,作为房企传统融资渠道的信托自然少不了受到关注。   信托业协会发布的二季度数据显示房地产信托规模1.31万亿,占比8.52%,规模、占比均出现下滑。西南财经大学信托与理财研究所分析称,自2015年以来,信托资产投向房地产行业占比逐渐下降,与近年房地产市场降温以及“去库存”政策有关。   但需要引起注意的是,刚刚结束的8月份,房地产集合信托资金达230.14亿元,同比增长45.57%。   “未来房地产信托可能会维持在当前规模,不会大幅攀升,也不会较大萎缩。”中铁信托副总经理陈赤对21世纪经济 表示,一方面发债成本虽低,但目前通过信托融资成本也在逐步降低;另外信托融资效率更高且方式更灵活,可以采取阶段性持股、长期持股的形式融资,降低企业资产负债率。   房地产信托规模1.31万亿   一直以来,信托都是房地产的主要融资方式之一。   刚刚高价拿地的闽系房企融信,其招股书表明,2015年末借款总额186.28亿,其中信托及其他资金164.52亿,占比近9成。   此外,近期颇受关注的恒大集团、宝能地产均有通过信托进行融资。Wind数据显示,自2016年以来,涉及到恒大的信托项目共21单,规模合计57.44亿元。同时宝能地产也在寻求信托融资,渤海信托通过在售项目为其融资3.5亿,用于开发建设位于石家庄市正定新区的宝能中心。   但与房地产当前火热行情不太相符,信托投资整体规模似乎呈现收缩态势。   一般而言,信托资金投入房地产主要有两条渠道,分别为:固有资产投入和信托资产投入。不过一方面由于固有资产体量相对小,且固有资产中贷款占比较低,因此一般而言统计进入房地产行业的信托资金,可以不纳入信托固有资产投入部分。   据信托业协会最新发布的二季度数据显示,资金信托投向中房地产规模1.31万亿,占比为8.52%,规模、占比均呈现下行态势。   对此,陆家嘴信托战略发展部高级经理王俊表示,一方面随着债券市场进入门槛降低,房企可以通过发行公司债筹集低成本资金;另一方面泛资管格局下,业务竞争加剧,银行、保险等保守型金融机构在业绩下滑压力下,开始涉足房地产业务,为大型房企提供融资服务。   其实伴随房企融资成本降低,房地产信托提前结束现象也较为突出。 2015年底有统计显示,信托公司共发布提前清算公告205起,涉及资金规模479亿元,其中房地产类成撤资大户。   目前房地产市场呈现两极分化态势,资质较好的大型房企资金充裕,融资成本偏低,对信托融资需求较低,而中小型房企尽管资金缺口大,但经营风险也较高,出于风控目的,信托一般会规避此类交易对手。   “现在部分地区房价已到了非理性状态,但信托还是存在刚性兑付潜规则。”一家华北地区信托经理称,担心发了集合项目后,出问题让信托公司兜底,所以还是比较谨慎。   去年以来,不少二三线房地产信托项目被曝兑付危机,信托公司采取诉讼手段,费时费力也不一定能追回款项,甚至个别信托公司因此发展受阻。   8月收益率仅6.91%   用益信托数据显示,2016年7月集合信托产品的平均预期收益率跌入“6”时代。作为高收益的代表房地产信托,8月份收益率仅6.91%。   其实观察恒大地产今年以来的信托项目预期收益率也不难发现,其2015年中旬融资成本普遍在9.2%左右,而目前则在6.8%左右。   “要真有高收益率的项目可能也不太敢接。”一家中型信托高层人士直言,房地产信托收益率一般较高,但现在也降下来了,不少房地产项目收益率从10%降到6%~8%,当地大型房地产现在融资成本也降到6%左右。   “一方面发债成本虽低,但目前通过信托融资成本也在逐步降低。”陈赤称,同时信托融资效率更高、方式更灵活。   当前采用类似股权融资方式的房企越来越多。如阳光城披露融资方案,拟由五矿信托以3.47亿元价格,受让其全资子公司持有的长沙中泛置业有限公司20%股权,期限不超过12个月,到期后由阳光城全资以3.47亿元回购上述股权。   业内人士认为,采取“明股实债”、长期持股形式融资,可以降低企业资产负债率;同时债券发行有较长一段周期,而信托融资效率更高。在此背景下,若房地产信托融资成本进一步降低,未来房企通过信托融资的需求也可能逐步回暖。   有一个趋势值得注意,用益信托数据表明8月份发行房地产集合信托规模230.14亿元,而上年同期规模为158.1亿元,同比上涨45.57%。
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